Post Covid #7: Vil redusert handel utarme bysenteret?

OSLO OG VIKEN POST COVID

B+E har vinteren 2022 vært delleverandør i prosjektet «Areal til varehandel og lokal tjenesteyting – kunnskapsgrunnlag og metodeutvikling» for Oslo og Viken. Prosjektet er gjennomført av Asplan Viak med Gunnar Berglund som prosjektleder, og med fylkeskommunen og byen som oppdragsgiver. Vårt bidrag dreier seg om å identifisere og diskutere endrete forutsetninger for byutvikling. Tekstene er skrevet før krigen i Ukraina satte verden på hodet.

Norske lokalpolitikere er fortsatt i stand til å skyte seg i foten. Bildet viser CC Hamar lagt på ruinene av Hamar Stadion (et ikon i norsk skøytesport), og som åpnet i 2014 (Andersen og Fremming arkitekter AS, i samarbeid med Narud Stokke Wiig Architects).  I 1827 vant Lillehammer den politiske kampen om å bli den første byen som Stortinget vedtok å etablere på det indre Østlandet. Hamar fikk bystatus først 20 år etter, men i motsetning til Lillehammer, der den planlagte kvartalsstrukturen aldri fungerte og byen ble utviklet med trehus langs Storgata gjennom byen, ble Hamar bygd ut med tung kvartalsstruktur i mur, i tre til fire etasjer, med handel på bakkeplanet og mange handelsgater. Ingeniør Røyems kvartalsplan fra 1948 etablerte strukturen, mens Sverre Pedersens plan fra 1924 monumentaliserte og krydret den. Da jeg vokste opp i Brumunddal i 1950– og 1960 åra, ble alle viktige større innkjøp (som for eksempel konfirmasjonsdress og hatt) foretatt i Hamar sentrum. Siden skjedde det samme på Hamar som i de fleste norske byer og tettsteder, nye sentra nord og sør for byen kvalte sentrumshandelen, og handelsgatene døde. I det siste tiåret har Hamar som andre norske kommuner strevd med å gi senteret kunstig åndedrett og gjennomført prosjekter for å vekke bysentrum til live. Hamar kulturhus (arkitekt, Vannkunsten) og tiltak langs «8-meters planet» mot Mjøsa er gode eksempler. Foto: Trond Lillebo, Hamar Arbeiderblad.

Oslo er den eneste byen av europeisk format i Norge og derfor unik, og har en historie som senter for handels– og tjenesteyting for et nasjonalt omland. Andre byer i regionen vil i ulik grad samsvare med karakteristikken av Oslo sentrum. Diskusjonen av bysenteret følges opp av Post Covid # 8 som problematiserer tettsteds-senteret.

Dersom dramatisk vekst i netthandelen tas for gitt, at sentrum fortsatt taper kunder til attraktive sentra utenfor bykjernen, og folk i større grad arbeider hjemmefra og holder seg i nabolagene, hva skjer da med bysenteret?

Så lenge det er mulig å realisere eiendom i sentrum med god fortjeneste, vil indre Oslo i større og større grad preges av boliger. Tilgjengeligheten til senteret er også langt bedre enn tidligere, på grunn av den regionale mobiliteten. Muligheten for å bevege seg internt i senteret er styrket gjennom nye former for mikromobilitet og tiltak for å bedre bevegelse og tilgjengelighet for fotgjengere og syklister.

Parkeringsrestriksjoner og bompenger minsker tilgangen til senteret med bil. Det er foreløpig ikke helt tydelig i hvilket omfang dette vil påvirke strukturen av detaljhandel og tjenesteyting i senteret. Én effekt er sterkere konkurranse mellom bysenteret og utvikling av handel og tjenestetilbud i nabolagene. En annen effekt er at butikker utvikler digitale tilbud med lokaler som omformes til i større grad å fungere som «showrooms» og steder for «pick up».  Nye butikk-konsepter utvikles. Senteret er ikke lenger det opplagte stedet for innkjøp for andre enn dem som bor der.

Den samlete fasadelengden for butikker som henvender seg mot gata i sentrum er over tid dramatisk redusert. Enkelte «High Street»-områder har fortsatt stor attraktivitet (Hegdehaugsveien/Bogstadveien og midtre deler av Carl Johans gate, deler av kvadraturen og Nedre Slottsgate). Områdene er – trolig i større grad en tidligere – segmenterte. Eksempel på dette er lokaliseringen av butikker som selger kostbare merkevarer i områder knyttet til sentrale deler av Carl Johans gate. Enkelte segmenter i handelen har vært sterkt rammet av situasjonen under epidemien (klær, sko), men også av transformasjon og nye tilbud i kjøpesentra/agglomerasjon av handel og tjenesteyting utenfor det tradisjonelle senteret (Aker Brygge, Oslo City, Skøyen). Analysen av omsetningsdata i dette prosjektet (Aspan Viak) dokumenterer vekst i handelen i bydeler med kjøpesentra i randsonen omkring bysenteret i Oslo (eksempelvis Storosenteret i bydel Sagene og CC Vest i bydel Ullern).

Bysenterets rolle er sosialt og kulturelt bestemt. Senteret som samlingssted og sted for politiske, kulturelle og sosiale manifestasjoner endrer seg i liten grad som resultat av digital teknologi, endrete mønstre for handel og tjenesteyting og en ny mediavirkelighet. Senterets rolle i rekreasjon, for underholdning og som sosialt møtested og arena for å finne partner er trolig sterkere enn svakere enn tidligere. Et bysentrum har sin egen «vitalitet».[1]

Vår «informerte spekulasjon» er at bysenteret fortsatt vil beholde sin attraktivitet. Bysenteret dekker, sosialt og kulturelt, et behov for å møtes fysisk og for menneskelig utveksling som digitale media ikke kan erstatte. Bysenterets attraktivitet er bygd opp historisk og er stadfestet i alle institusjoner og servicetilbud som er lokalisert der. Økt boligandel i sentrumsområdene reduserer neppe sentrums attraktivitet, men endrer i noen grad senterets funksjon.

Arealtilgangen for handel i bysenteret er stor, og det finnes i visse områder en overkapasitet. Handelsarealer vil fortsatt både være en ressurs for boligutvikling og for ombygging til tjenesteyting og produksjon.

Organisering av handelen og butikkenes rolle vil endres, tilpasset netthandelen. Byen – sett i forhold til handel – står foran en transformasjonsperiode. Konkurransen mot handel i nabolagene og mot moderniserte og profilerte sentra som i større og større grad er integrert i tettstedsstrukturen, vil trolig fortsatt redusere sentrums andel av detaljvarehandelen. Handlegatene er svært følsomme for nyetableringer. For eksempel vil etableringer av handel i og omkring en ny Majorstua stasjon trolig ha betydelige negative konsekvenser for handel i Bogstadveien/Hegdehaugsveien.

Program for tjenesteyting i sentrum vil endres noe, men fortsatt konkurrerer senteret med sin ekstremt gode tilgjengelighet innenfor bransjer som forutsetter «oppmøte», som for eksempel tannleger og advokat-tjenester. Tjenesteyting vil likevel i større grad bli lokalisert i nabolagene.

Reduserte behov for kontor som resultat av hjemmearbeid, vil trolig ikke vise seg ved at firmaer ikke lenger trenger kontorer med god beliggenhet, men i reduserte arealbehov og i måten kontoret er organisert på.[2] Mange kontorarealer har beliggenhet og karakteristikker som gjør det relativt enkelt å bygge dem om både til handels- og produksjonsarealer. En kan i framtida tenke seg ny eiendomsutvikling av etablerte kontorområder. Ombygging av kontorer til boliger har byene allerede mange eksempler på.

Behovet for produksjonslokaler har så langt først og fremst kommet til uttrykk ved at bygninger og lokaler i byen har blitt leid ut i en periode, før ombygging og transformasjon, og ved at «melkebutikken» er tatt over av mindre produsenter som arkitekter og designere. Diskusjonen av behovet for atelierer for kunstnere er blitt reist som resultat av høye leiepriser i byen.  «Reindustrialisering» i stort omfang og på lang sikt vil innebære at attraktive arealer settes av til produksjon, og at produksjonsrettet næringsvirksomhet blir en del av nye programmer for utvikling av transformasjonsområder. På kort sikt er problemstillingen trolig mest aktuell å ta inn over seg i planlegging av boligområder, og ved å se på produksjon som en type arealbehov som bør ivaretas i samme områder som handel. 


[1] Begrepet «Vitalitet» er brukt for å karakterisere bylivet i Jonny Aspen og John Plöger, Den vitale byen, (Oslo: Spartacus forlag, 2015)

[2] Ref. Aftenpostens oppslag 13.1.2022 «Fleksible kontorer er blitt big bussines» i bilag «Oslo» s.2–4.

Posted in Ukategorisert | Comments Off on Post Covid #7: Vil redusert handel utarme bysenteret?

Post Covid # 6: Framtida for kjøpesentrene.

OSLO OG VIKEN POST COVID

B+E har vinteren 2022 vært delleverandør i prosjektet «Areal til varehandel og lokal tjenesteyting – kunnskapsgrunnlag og metodeutvikling» for Oslo og Viken. Prosjektet er gjennomført av Asplan Viak med Gunnar Berglund som prosjektleder, og med fylkeskommunen og byen som oppdragsgiver. Vårt bidrag dreier seg om å identifisere og diskutere endrete forutsetninger for byutvikling. Tekstene er skrevet før krigen i Ukraina satte verden på hodet.

St. Hubertus Galleries, Galerie du Roi Brussels (1847). Gatebilde et tatt med mobiltelefon i juni 2016 etter besøk på en av Europas beste bokhandlere for kunst og arkitektur (nå dessverre nedlagt). I forgrunnen en lokal kontakt fra akademia med bokpose. Det skjer en «hybridisering» i forholdet mellom tradisjonell senterstruktur og kjøpesentra, mellom inne og ute, privat areal og fellesareal. Få nyere prosjekter har vært i stand til å integrere kjøpesenterlogikk i bystrukturen på en så selvfølgelig måte som de europeiske galleriene fra 1800-tallet. Foto: Karl Otto Ellefsen

Det meste av ny litteratur og artikler om kjøpesentra tar for seg amerikanske forhold og er preget av krise og omstruktureringsprosesser i amerikanske «malls», omtalt som «the mall crises». Kjøpesentra ble utviklet etter et enkelt konsept: Du kjøper varene dine i ulike butikker, og disse butikkene er lokalisert innendørs sammen med andre butikker i en hall omgitt av spatiøse parkeringsplasser. Den amerikanske «mall crisis» skyldes delvis overinvestering eller overkapasitet.  USA er “overstored” i forhold til andre land der lokalisering av senteret, og arealene i kjøpesentra har vært regulert i forhold til det markedet de skal betjene.[1]  Men døde og døende kjøpesentra er også resultat av redusert etterspørsel netthandel (USA), endrete konsument-prioriteringer og ulike trender som miljøbevissthet, «upcycling, rental and the leisure economy, plus the small matter of a global pandemic».[2]

Et fellestrekk mellom Europa (Norge) og USA er at kjøpesentersektoren står foran store endringer. Dette har både internasjonalt og i Norge vist seg i stor investeringsvilje i modernisering og tilpassing til nye preferanser og kjøpemønstre. Denne moderniseringa (som de omfattende investeringene på Aker brygge eksemplifiserer) innebærer kreativ design basert på viten om hvordan og hvorfor konsumenter velger å legge innkjøp her, bevissthet om konkurranse og om hvem andre som målretter seg mot samme kundegruppe, og kunnskap om den bymessige konteksten senteret opererer innenfor.

Også i norsk sammenheng er «kjøpesenter» – en gang et entydig begrep – nå en svært sammensatt kategori:[3] Regionale bilbaserte kjøpesentra, som i tillegg til vareutvalg profilerer seg gjennom kjøpeopplevelser (Nordbyen Larvik) eller først og fremst pris (Liertoppen). Andre regionale kjøpesentra er utviklet som celler innenfor etablerte by- og tettstedsstrukturer. Sandvika og Ski utenfor Oslo er ambisiøse eksempler på at sentre nå kjennetegner stedene.

Men senterorganisering av handel kan også brukes som en beskrivelse av arkitektur. Ombygging og transformasjon i by- og tettstedssentra fører til overgang fra lineær gateorganisering til internt orienterte bygningstypologier. Vi har også helt fra 1960-åra sett utvikling av nabolagsbaserte kjøpesentra. De er integrert i bystrukturen og er nå i noen grad profilert av kjøpemønster og livsstil til lokale grupper (Sæter, Røa, Vindern, Tåsen, Sandaker). I denne typen handelsorganisering har omsetningen økt betydelig under pandemien.[4]

All internasjonal litteratur som diskuterer framtida til kjøpesentrene postulerer dramatiske endringer.[5] «The American mall isn’t dead—but it may need to be reimagined.» presiserer for eksempel en rapport fra Deloitte Insight datert 8.10.2021.  For å illustrere disse endringene skisserer denne rapporten fire ulike mulige typologier. Vi kjenner godt igjen de to første også fra Norge: (1) «Destination centers» som er forankret i regionale markeder for handel- og tjenesteyting og som profilerer seg gjennom vareutvalg og opplevelser, og (2) «Values centers» som er mindre sentra som henter identiteten sin og kundegrunnlaget sitt fra nærområdet eller nabolaget.

De to andre kategoriene representerer framtidige muligheter som sikkert også norske kjøpesenterinvestorer vurderer: (3) «Innovation centers» utnytter nye nisjer i markedet, og er i stand til å tolke disse og utvikle et unikt tilbud og kjøpemiljø (kanskje kan sentra som profilerer seg som «outlets» for merkevarer være norske eksempler). (4) «Retaildential space» retter seg mot spesifikke kjøpegrupper «such as young urban hipster professionals, single-and-staying-that-way 40-somethings, or senior living environments. These highly curated ´lifestage centers´ will offer a demographic-specific and appropriate set of retail, restaurants, entertainment, and services.»[6]

Sitatet oppsummerer et helt overordnet spørsmål for endringer innenfor segmentet er effektene av netthandel. Hvilke typer sentra vil dette ramme, hvordan vil det endre strukturen av sentra og organisering/program for det enkelte senteret? Er det for eksempel slik at netthandelen først og fremst vil erstatte bilbaserte kjøpesentra som konkurrerer på pris, mens effekten for høykvalitets sentra først og fremst vil kunne leses i organiseringen, utvalget av butikker og måten butikkene kombinerer virksomheten sin med netthandel?

Optimismen synes her i landet for tida å være stor. Peter A Stordalen er for eksempel en av eierne av det nye Aurora Eiendom som kjøper seg opp i markedet og nå eier blant annet Amanda Storsenter (Haugesund), Nordbyen (Larvik), Vinterbro (Follo) og Nerstranda (Tromsø)[7]. «De som tror at fysisk handel tilhører fortiden, tar feil», sier Stordalen i en pressemelding i forbindelse med etablering av det nye selskapet, «det skal mer enn netthandel og corona til for «matche kraften» i gode handleopplevelser».


[1] “United States is dramatically overstored, especially compared to nations such as the United Kingdom where urban planners place a limit on the ratio of real estate to people. There are approximately 24 square feet of commercial retail space for every American, compared to 5 square feet per person in the UK, 3 square feet per person in China, and about 2 square feet per person in South Korea”. Sitatet er hentet fra artikkelen «Mall Crisis Continues as Trade Association Drops ‘Shopping Centers’ From Its Name», publisert 20.7.2021.  https://www.forbes.com/retail/ Sett 1.4.2022.

[2] Ibid.

[3] “How has shopping changed over the past 100 years? A look at the evolution of retail”

https://www.stantec.com/en/ideas/topic/cities/how-has-shopping-changed-over-the-past-100-years

[4] Post Covid # 9 tar for seg «Nabolag».

[5] https://www2.deloitte.com/uk/en/insights/industry/financial-services/future-of-shopping-malls.html

Sett 2.1.2022.

[6] Ibid.

[7] https://newsweb.oslobors.no/message/534979 Sett 1.4.2022

Posted in Ukategorisert | Comments Off on Post Covid # 6: Framtida for kjøpesentrene.

Post Covid # 5: Flere næringskorridorer og nye områder for varehandel?

OSLO OG VIKEN POST COVID

B+E har vinteren 2022 vært delleverandør i prosjektet «Areal til varehandel og lokal tjenesteyting – kunnskapsgrunnlag og metodeutvikling» for Oslo og Viken. Prosjektet er gjennomført av Asplan Viak med Gunnar Berglund som prosjektleder, og med fylkeskommunen og byen som oppdragsgiver. Vårt bidrag dreier seg om å identifisere og diskutere endrete forutsetninger for byutvikling. De første fire innleggene dreide seg om funksjonstyper. Nå tar jeg for meg stedstyper. Tekstene er skrevet før krigen i Ukraina satte verden på hodet.

En klassiker i «contemporary» norsk arealbruk: Kjøpesentra og varehus følger etter hovedvegutbygging. Bildet er hentet fra Google Earth og viser ny utbygging langs E6 midt mellom Hamar og Brumunddal. Det hele er iverksatt av Ringsaker kommune som konkurrerer om arbeidsplasser med sine naboer. I sin iver etter næringsutvikling, i dette tilfelle på godt jordbruksland, ga Ringsaker i sin tid IKEA-bygget til høyre på bildet kommunens arkitekturpris.

Oslo og Viken er sammensatt av svært ulike steder og situasjoner som kan kategoriseres på ulike måter. For en diskusjon om by- og tettstedsutvikling og betydningen denne utviklingen har for handel og tjenesteyting, kan det være fornuftig å skille mellom Oslo sentrum, fortetninger og sentra i randsonen omkring Oslo og tettsteder og mindre byer. I tillegg er handel og service spredt i næringskorridorer og næringsområder, i kjøpesentra utenfor byer og tettsteder og i boligfelt som er bygd inn i det spredte, rurale bosettingsmønsteret.

Boligbygging har de seneste åra i landet generelt og hovedstadsområdet spesielt, vært styrt inn mot transformasjonsområder og restområder i eller nær byer og tettsteder. Argumentasjonen bak dette har vært mangesidig: ønske om å begrense bilbruk og mobilitet generelt, redusere utslipp og følge opp jordvern, naturvern og intensjoner om å fremme urbanitet og byliv.[1]  Denne relativt strenge politikken har derimot ikke omfattet næringsområder og næringskorridorer og nye områder for varehandel langs de mange nyanlagte motorvegstrekningene. Mens staten gjennom nasjonale retningslinjer og ulike former for avtaler i praksis har styrt kommunenes politikk for boligbygging, har statlige myndigheter godtatt det meste når det gjelder ny arealbruk til varehus.[2] Her er rådende politikk at kommunene sjøl skal styre arealbruk og at innsigelsesmyndighet fra fylkeskommunale og statlige myndigheter skal begrenses. Kommunene har ansvar for håndheving av bygningsloven, og et mantra for mange av partiene på Stortinget er at de lokale kjenner terrenget og kan best gjøre verdivurderinger og løse lokale problemstillinger. De rikspolitiske retningslinjene for lokalisering av varehandel fra 2008 og 2013, var også strenge, men ble ikke håndhevd, eller de ble tolket ihjel og politisk dispensert fra.

Statens politikk for å redusere utslipp fra transport har altså i praksis konsentrert seg om boliglokalisering og arbeidsreiser, og ikke omfattet tiltak for varehus, kjøpesentra og tungtransport på veg. Et illustrerende eksempel er at Oslo havn i realiteten ligger i Gøteborg, og at lite er gjort for å bedre mulighetene for transport med jernbane derfra.

I klimaregnskapet for transport slår denne havnelokaliseringen vanskelig ut.

Problemstillingen er på ingen måte ny, men den pågående massive utbyggingen av veger og annen infrastruktur har initiert kommunal planlegging av områder for haller og varehus. All

motorvegutbygging i Norge følges nå av relativt billige arealer avsatt for bilbasert handel og tjenesteyting. Ingen statlige retningslinjer regulerer i praksis i dag denne typen utbygging. Vegplanlegging legger til rette med gode avkjøringssystemer, og behov og program påvirkes i stor grad av kommunal sub-optimalisering og konkurranse mellom ulike lokaliseringer. En mulig antagelse er at det i mange områder skjer en betydelig overinvestering.

Pandemien har gitt netthandelen et oppsving. Folk har lært seg å kjøpe på nettet og fortsetter trolig med det, og spørsmålet er hva slags typer butikker og hvilke typer områder dette vil gå ut over. Med andre ord: Hvordan vil endringer i markedet påvirke næringsnoder og næringskorridorer?

En kan argumentere for at det nettopp er denne typen områder som vil rammes av netthandelen, fordi virksomhetene her i hovedsak konkurrerer på pris, og fordi besøks-opplevelsen er relativt fattig. På den annen side presser leiepriser, stor fortjeneste i realisering av eiendom og boligbygging arealkrevende virksomhet ut av byene. Hvor flytter «bilbyen» på Ensjø? «Showrooms» i byen er en god løsning for nybilsalget, men hva med de store bruktbillagrene og verkstedene?

Det avgjørende spørsmålet her dreier seg likevel ikke om omfanget av digitalisert handel, men om hvor lenge den generøse arealpolitikken som i dag føres langs nye motorveger vil vare. Er det fornuftig at vegen er statens ansvar, mens arealbruken langs vegen optimaliseres av kommuner med sterke egeninteresser som er i konflikt med nasjonale interesser?


[1] Karl Otto Ellefsen og Halvor Weider Ellefsen, «Med altoverskyggende mål om bymessighet», Nytt norsk tidsskrift, 2020, nr.3.

[2] Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging 2019–2023. KMD 2019.

Posted in Ukategorisert | Comments Off on Post Covid # 5: Flere næringskorridorer og nye områder for varehandel?

OSLO OG VIKEN POST COVID

B+E har vinteren 2022 vært delleverandør i prosjektet «Areal til varehandel og lokal tjenesteyting – kunnskapsgrunnlag og metodeutvikling» for Oslo og Viken. Prosjektet er gjennomført av Asplan Viak med Gunnar Berglund som prosjektleder, og med fylkeskommunen og byen som oppdragsgiver. Vårt bidrag dreier seg om å identifisere og diskutere endrete forutsetninger for byutvikling. Dette gir grunnlag for et dusin innlegg på bloggen hvorav dette er det fjerde. Tekstene er skrevet før krigen i Ukraina satte verden på hodet.

Båtsfjordbruket høst 2021, moderne høyteknologisk, robotisert filetproduksjon. Eksemplet viser hvordan høy produktkvalitet, bruk av ny teknologi og høy produktivitet gjør produksjon i Norge konkurransedyktig. Foto: Karl Otto Ellefsen.

Post Covid # 4: Reindustrialisering

Begrepet reindustralisering er ikke spesielt dekkende, men beskriver en prosess der produksjonen, som i stor grad er flyttet til Asia i løpet av de siste femti åra – først og fremst  til Kina – nå «vender tilbake» til Europa og til europeiske byer. Produksjonen – «urban manufacturing» – tar helt andre former enn tradisjonelle industrielle prosesser, og betegnelsen «the industrious city» er brukt for å beskrive den nye situasjonen.[1] En av flere viktige drivkrefter i denne endringsprosessen er det som er kalt «den fjerde industrielle revolusjon»:[2]

It refers the convergence of different technologies in the fields of robotics, artificial intelligence, nanotechnology, quantum computing, biotechnology. 3D printing and the emerging Internet of Things, and the consequence for communication and connectivity in the twenty-first century societies and the global economy.[3]

Industribygging var grunnlaget for byvekst i mange av de større norske byene, for eksempel i Oslo, Drammen, Fredrikstad/Sarpsborg og Trondheim. I det sosialdemokratiske etterkrigsprosjektet for reising av en velferdsstat var industrivekst det viktigste midlet. Modernisering innebar overføring fra næringer som landbruk og fiske til den høyproduktive industrien. Norsk industrisysselsetting var høyest i 1971 og har i alle årene etterpå blitt redusert. Oslo var en av de første norske byene som ble preget av avindustrialisering, mens industrien i tettstedene – mye av den initiert gjennom distriktspolitikk i 1960- og 1970 åra – holdt produksjonen i gang. Fortsatt er det nær 30 000 industriarbeidere i hovedstaden, avhengig av kategoriseringen.

Den viktigste grunnen til avindustrialiseringen – som rammet hele Europa – var de lave lønningene og mulighetene for større avkastning ved produksjon i Østen. Transport av varer over lange avstander var (og er fortsatt) uforholdsmessig billig, digitalisering gjorde et globalt produksjonsapparat mulig og i følge neo-liberal ideologi var det i retning globalisering verden skulle bevege seg. Flytting av produksjon østover skjedde også før Kina og andre stater i Asia begynte å bekymre seg for forurensing, og det meste av avfallet kunne derfor deponeres kostnadsfritt.

Avindustrialiseringen ga rom for realisering av eiendom og transformasjon og endret byen fundamentalt, i Oslo lettest observerbart i Fjordbyen (Vika og Bjørvika), i Nydalen, Lodalen og på Skøyen. Det fantes motstand. For eksempel gikk Oslo Arbeiderparti i sin tid inn for at deler av Nydalen fortsatt skulle reguleres til industriformål, og Kjartan Fløgstad skrev bittert om ødeleggelsen av industrimiljøet.

Foreløpig synes fagfolk som arbeider med innovasjon og digitalisering å vie mulighetene for reindustrialisering større interesse enn hva urbanister og arkitekter gjør.  Få har overhodet problematisert hva reindustrialisering vil bety for europeiske og norske byer. Tyskland er – i følge Roger Schjerva som er sjeføkonom i IKT Norge – det førende landet i Europa når det gjelder utvikling av industri, og det eneste europeiske landet som har klart å øke industriens andel av total verdiskaping i løpet av de siste 15 åra.[4] Men forutsetningene for industriproduksjon er nå endret, dels til Europas fordel. Digitalisering reduserer betydningen av lønnskostnader, behovet for skreddersydde produkter favoriserer nærhet og kobling mellom cyberfysikk og internett krever et høyteknologisk miljø. Samtidig er troen på det globale markedssystemet på ingen måte klippefast lenger. Kriser, krig og pandemi dreier prioriteringene mot sjølberging, beredskap og lokal/nasjonal produksjon.

Ett eksempel kan hentes fra Coastal mapping– arbeidet vi driver om norske fiskevær, fra Vestfjorden til grensa mot Russland.[5] Mye av fiskeindustrien i Nord-Norge ble industrialisert i løpet av de første tiårene etter krigen. I løpet av 1990-åra falt filetindustrien sammen på grunn av lave priser på det internasjonale markedet og billig produksjon i Kina.[6] Fersk fisk ble frosset ned, sendt til Kina, tint opp, skåret til filet, pakket i firkantede middagspakninger, sendt hjem og solgt i frysediskene, blant annet i fiskeværene. Nå er deler av filetindustrien igjen konkurransedyktig, på grunn av digitalisert og robotisert produksjon, og kvalitetsprodukter som forutsetter nærhet til markedet.

 «Det grønne skiftet» har i norsk politikk og debatt først og fremst dreid seg om større industrielle prosjekter innen energisektoren og i energikrevende industri utenfor byene, men dette skiftet vil også ha få betydning for byenes areal- og utbyggingspolitikk.

Men byplanlegging i Norge har foreløpig ikke tatt inn over seg behovet for og effekten av ny produksjon – oftest i småskala – i byene. Det er også vanskelig å forutsi omfanget, og spesielt utviklingen over tid. Noen behov vil vise seg på kort sikt: Innovasjon vil kreve rimelige lokaler. Boliger må kombineres med arealer for arbeid. Kontorarealer vil gjøres om til produksjonsarealer, og endringer av forholdet mellom produksjon og salg vil få konsekvenser for detaljvarehandelen.

Det aller modigste i byplanlegging, er å la arealer ligge, i påvente av nye behov og mer viten.Konkurransen om Østhavna i Oslo – det siste industrielle havneområdet – settes nå i gang.Det er kortsiktig å bruke nok et område langs fjorden til dyre, og for langt de fleste, uoppnåelige boliger. Byen burde la Østhavna ligge og vente på den reindustrialiseringen som nok kommer.  


[1] Hiromi Hosoya, Markus Schaefer eds., The Industrious City. Urban industry in the Digital Age (Zürich: Lars Müller Publishers, 2021)

[2] Schwab, K. “The Fourth Industrial Revolution: What it means and how to respond”. Foreign Affairs, December 2015. www.foreingaffairs.con/articles/2015-12-12/fourth-industrial-revolution

[3] Philip Aerni, «The City as an Ecosystem”, i Hosoya og Schaefer, The Industrious City, 2021, s 111. “The Internet of Things” dreier seg enkelt sagt om koblinger mellom fysiske gjenstander og internettet.

[4] https://www.effektivvelferd.no/innovasjon-og-forskning/den-fjerde-industrielle-revolusjonen/#

[5] CMRS, Coastal Mapping Research Seminar I – VII (AHO, ved Karl Otto Ellefsen, Espen Aukrust Hauglin), https://www.coastalmapping.no

[6] Karl Otto Ellefsen og Tarald Lundevall, North Atlantic Coast, (Oslo: Pax forlag, 2019)

Posted in Ukategorisert | Comments Off on OSLO OG VIKEN POST COVID

OSLO OG VIKEN POST COVID

B+E har vinteren 2022 vært delleverandør i prosjektet «Areal til varehandel og lokal tjenesteyting – kunnskapsgrunnlag og metodeutvikling» for Oslo og Viken. Prosjektet er gjennomført av Asplan Viak med Gunnar Berglund som prosjektleder, og med fylkeskommunen og byen som oppdragsgiver. Vårt bidrag dreier seg om å identifisere og diskutere endrete forutsetninger for byutvikling. Dette gir grunnlag for et dusin innlegg på bloggen hvorav dette er det tredje. Tekstene er skrevet før krigen i Ukraina satte verden på hodet.

Hydrobygget på Vækerø sett fra sjøsiden og Vækerøparken. Foto: Karl Otto Ellefsen (2022)

Post Covid #3: Redusert etterspørsel etter kontorarealer.

En skulle tro at de tendensene som ble beskrevet i Post Covid #2 – endringer i forholdet mellom bolig og arbeid – skulle føre til reduserte arealbehov for kontorarbeidsplasser. Under pandemien har jeg lagt en av mine daglige hundeturer til områdene langs Oslofjorden, fra Frognerkilen til Sandvika. I konsulent-korridoren sørover fra Oslo finner vi noen av de mest ambisiøse kontorbyggene i landet. Mange av dem er betydelige arkitekturverk som Veritas I og II på Høvik, tegnet av Lund og Slaatto[1] og det første Hydrobygget på Vækerø av Gunnarsjaa+Kolstad.[2] Få har under pandemien brukt de nær 1000 plassene i parkeringshuset på Veritas, og nær ingen har benyttet kontorplassene på Vækerø. Disse usedvanlig romslige og representative lokalene, målt mot dagens kontorstandard, har lyst tomt ut mot de vintermørke og velholdte parkarealene.

Foreløpig er et redusert behov for kontorarealer ikke entydig dokumentert. Fra en spørreundersøkelse rettet mot norske bedriftsledere og gjennomført av DNB Markets i 2020 henter Finansavisen at:

            «De mest interessante funnene er at bedriftslederne vil ha mye mer hjemmekontor, nesten ingen vil til dyre sentrumsområder neste gang de bytter lokaler, miljøsertifisering er lite viktig, og flere vurderer å leie ut eksisterende kontorlokaler til andre».[3]

De som står bak undersøkelsen tror at leieprisene kan gå ned 10–15 prosent, og at det også kan bli vanskeligere å ta de høye leiene i CBD – der det beste av de nyeste lokalene finnes – i bykjernen. Dette vil i så fall være et brudd i en heller dramatisk prisvekst. Fra høsten 2016 og fram til pandemien, økte gjennomsnittlig leiepris i Oslo med om lag 25 prosent. Prisveksten var drevet av rekordlav kontorledighet som følge av solid sysselsettingsvekst og moderat aktivitet på nybyggsida.[4]

Kontorledigheten i Oslo nådde et bunnivå på 5,4 prosent rett før pandemien, på slutten av 2019. Forskjellen mellom de ulike områdene i byen var stor. De mest sentrale områdene har hatt en betydelig sterkere leieprisvekst enn randsonen. I følge Union.no økte gjennomsnittlige leiepriser i sentrumsområdene med 14 prosent i de to siste årene før pandemien – dobbelt så mye som gjennomsnittsleien i resten av Oslo. I randsone øst hadde ledigheten passert 10 prosent, et tall som blir enda høyere dersom en ser på bydeler som Bryn/Helsfyr og Økern.[5]  Eiendomswatch.no hevder derimot – i en artikkel publisert 20.11.2021 – at prisnivå og etterspørsel så langt holder seg stabilt. I Oslo hadde da antall ansatte i kontornæringer økt med nær tre prosent på kvartalsbasis i tredje kvartal, og lå fire prosent over nivåene fra før korona.[6]

Det viser seg også at byens økonomi og sysselsetting vokser overraskende fort etter pandemien. Men jeg tror likevel noen betydelige endringer i behov og etterspørsel har skjedd, og som vil vise seg både i framtidige arealbehov, totalt og for de enkelte virksomhetene, og i måten større kontorarbeidsplasser blir organisert på. I svarene i undersøkelsen fra DNB Markets kommer det fram at 10 prosent av arbeidstagerne til enhver tid var utenfor kontoret før krisen, 80 prosent under krisen og at forventet permanent bruk av hjemmekontor/fjernkontor Post Covid er 27 prosent. Det betyr at nesten hver tredje arbeidsdag i så fall blir brukt utenfor kontoret. Dersom dette skjer, kan en anta at ledigheten i kontormarkedet øker til i størrelsesorden 20%, og at leieprisene også muligens reduseres med i 15-20 prosent.

Som i boligmarkedet er markedsprisen i kontormarkedet avhengig av kvalitet og lokalisering. Kanskje er attraktiviteten i områder som Barcode og Vækerø så høy at ingen endringer vil merkes? Generelt sett vil vi se at virksomhetene tilpasser seg til arbeid utenfor kontoret, til endring av program og organisering og til effektivisering i arealbruk. Arealressurser blir med andre ord tilgjengelige, og vil gi økonomiske insitamenter til realisering av kontorlokaler, til boligformål og til produksjonsformål (det siste er emne for Post Covid #4). Igjen er omfanget av endringene vanskelige å spå, og de kan neppe sammenlignes med konsekvensene av avindustrialiseringen fra 1980-åra og framover, eller den økte attraktiviteten som byene samtidig ble seg bevisst.

Men tendensen er der, og vil vokse, og bryter med den sterke etterspørsel- og prisveksten rett før pandemien delte ut kortene på nytt. Var jeg eiendomsspekulant eller eiendomsutvikler (som av og til er overlappende betegnelser) ville jeg merket meg det.


[1] Veritas 1 (1976), Veritas 2 (1983), til sammen 72 000 m2 nybygg, Arkitektene ble tildelt både Houens fonds diplom og Betongtavlen.

[2] Det første Hydrobygget ble ferdigstilt i 1985 med Gunnarsjaa + Kolstad som arkitekt, Eliassen og Lambertz Nielssen var arkitekt for senere tilbygg/ombygginger.

[3] https://finansavisen.no/nyheter/naeringseiendom/2020/08/19/7557184/bedriftsledere-vil-ha-tre-ganger-sa-mye-hjemmekontor.-en-ny-undersokelse-fra-dnb-markets-tilsier-kraftig-okning-i-ledighet-og-markant-prisfall

Sett 6.1.2022.

[4] https://m2.union.no/leiemarked/leieprisutvikling/stigende-ledighet-gir-fall-i-markedsleien

Sett 6.1.2022

[5] Kilde Union.no og DN.

[6] HTTPS://EIENDOMSWATCH.NO/NYHETER/KONTOR/ARTICLE13512404.ECE

Sett 8.1.2022

Posted in Ukategorisert | Comments Off on OSLO OG VIKEN POST COVID

OSLO OG VIKEN POST COVID

Det gode liv langs Glomma. Foto: Karl Otto Ellefsen

Post Covid # 2: Forholdet mellom bolig og arbeid – romlig fordeling av befolkningsvekst.

En av kjennetegnene ved den moderne byen – i motsetning til en førindustriell by – er at bolig og arbeid er lokalisert uavhengig av hverandre. I en middelalderby bodde folk der de arbeidet og der bygårder inneholdt boliger, produksjon og ofte også handel. Digitalisering gjør hjemmearbeid mulig for svært mange og fører til at det blir lengre mellom hver arbeidsreise, samtidig som økt mobilitet gjør pendling enklere. Mange har pekt på dette potensialet i digitaliseringen og undret seg over at denne muligheten i så liten grad er utnyttet. Enda flere har observert at pandemien har ført til et sprang i bruk av digitale løsninger og i tilrettelegging for hjemmearbeid.

Heldigitalt arbeid kan skje med utgangspunkt i alle lokaliseringer som har god nett-tilgang, både nasjonalt og internasjonalt. Lenge har en, på godt og vondt, tatt med seg jobben på alt som er av reiser. En kjenning fra Finnmark driver firmaet sitt i Oslo fra Gamvik på Nordkinn-halvøya, og jeg vet om ukrainske krigsflyktninger, som etter at de kom til Norge, fortsatt arbeider digitalt i de virksomhetene i hjemlandet som er åpne.

I hovedstadsregionen ser vi en sterk økning i ønsket om landlige bosituasjoner, der bolig og arbeid kan kombineres. Den store etterspørselen og prisveksten på småbruk innenfor Viken og Oslofjordområdet er et illustrerende eksempel. Den voldsomme prisveksten på boliger i en kommune som Nesodden viser det samme. Samtidig skjer en utvidelse av boligmarkedet i Oslo til utbygde områder og tettsteder i alle omlandskommunene der prisene er lavere og tilgang på bolig på bakken er bedre. Det er nå fullt mulig å finne seg et økonomisk overkommelig sveitserhus langs Glomma, og ta elbilen, elsykkelen, sykkelen eller hvilken som helst hybrid mikromobilitetsform, til stasjonen de to dagene i uka du reiser til arbeidsplassen. I nær framtid vil også AV-teknologi (Automatic Vehicles) kunne gjøre tilbringersystemer til skinnegående kollektivnett bedre, og utvikle kollektive transportsystemer med «on-demand» løsninger for områder i regioner som i dag ikke har gode kollektivruter.[1]

Jeg støtter dem som hevder at det nye forholdet mellom bolig og arbeid vil styrke de mange nabolagene som byen er sammensatt av. «Hjemmekontor» er et greit ord, arbeidet skjer hjemmefra, men det dreier seg om det vi kan kalle en «livsformsendring», der en større del av livet er lokalisert utenfor arbeidsplassen, og der den enkelte i større grad kan velge hvor og når arbeidet skal foregå. Hvor omfattende endringen i livsform vil bli, gjenstår å se. Kanskje vi kan sammenligne størrelsen på denne endringskraften med effektene av andre betydelige samfunnsendringer: resultatet av at «alle» fikk tilgang til privatbil eller av kvinnenes – for byplanleggerne – overraskende inntog i arbeidslivet.

Enkelte uinformerte omtaler fortsatt Oslo som den raskest voksende byen i Europa. SSBs prognoser for befolkningsutviklingen har vært ambisiøse og først og fremst basert på høye tall for innvandring. Oslo og Viken er i 2022 fortsatt de fylkene der befolkningsveksten er størst i Norge, men tallene er langt lavere enn tidligere. Gjennom 2020 økte folkemengden i Oslo med ca. 0,5 prosent (3516 innbyggere), og dette var den laveste befolkningsveksten i Oslo siden år 2000.[2] Den lave befolkningsveksten må ses i lys av koronatiltakene, men skyldes også generelle tendenser som kan ses uavhengig av epidemien: Svært lave tall for innvandring, lave fødselstall og flere utflyttinger til andre kommuner, først og fremst i Viken, som hadde en befolkningsvekst på 11 000 i 2020, noe som tilsvarer 45% av befolkningsveksten i landet.

I 2021 var befolkningsveksten kun 2230 innbyggere. Byen hadde en nettoutflytting på 2878, men ung befolkning og derfor – sett i norsk sammenheng – høye fødselstall (9563), sikret en viss byvekst.  Den store befolkningsveksten i landet var fortsatt lokalisert til Viken.[3]

Den viktigste grunnen til dette skiftet, som med et begrep fra 1970-tallets diskusjoner om demografi kanskje kan kalles en «turnaround trend», er selvfølgelig en blanding av covid og redusert arbeidsinnvandring. Flyktningsituasjonen våren 2022 illustrerer at forutsetningen fort kan bli endret.

Jeg vil likevel tro vi ser en viss endring i boligpreferanser. Det opplagte er at folk – i den grad de kan finansiere det – leter etter boliger der de også har plass for å arbeide, og at dette bør få betydning for hvordan boliger og byområder planlegges. En stor del av befolkningen kan også nå velge bolig nær sagt uavhengig av hvor arbeidsplassen er lokalisert og dette vil nødvendigvis etter hvert få konsekvenser for utbyggingspolitikk.

Gentrifiseringsprosessen i Oslo vil fortsette, båret fram både av et reelt boligbehov og av investeringslogikk. Men de tendensene vi har sett de seinere åra, der folk bosetter seg utenfor byen, og utenfor «knutepunktene», og aksepterer færre men lengre arbeidsreiser, er også helt reelle og er langt tydeligere etter pandemien. 


[1] Jeg vil komme tilbake til de mulige effektene av AV i et senere innlegg i denne serien.

[2] https://www.oslo.kommune.no/statistikk/befolkning/folkemengde-og-endringer/#gref Sett 6.1.2022.

[3] https://www.ssb.no/befolkning/folketall/statistikk/befolkning

Posted in Ukategorisert | Comments Off on OSLO OG VIKEN POST COVID

OSLO OG VIKEN POST COVID

B+E har vinteren 2022 vært del-leverandør i prosjektet «Areal til varehandel og lokal tjenesteyting – kunnskapsgrunnlag og metodeutvikling» for Oslo og Viken. Prosjektet er gjennomført av Asplan Viak med Gunnar Berglund som prosjektleder, og med fylkeskommunen og byen som oppdragsgiver. Vårt bidrag dreier seg om å identifisere og diskutere endrete forutsetninger for byutvikling. Dette gir grunnlag for et dusin innlegg på bloggen. Tekstene er skrevet før krigen i Ukraina satte verden på hodet.

Jeg lar Oslo kommunes bymodell fra 1930, her satt sammen i AHOs stor-skala verksted, illustrere diskusjonene om nye forutsetninger for byens framtid.

Post Covid # 1: Butikkdød og nye arealbehov

I diskusjonen om framtidig handel og tjenesteyting og om generell bybruk i framtida, skal en være oppmerksom på endringskraften. Først og fremst dreier endringene seg om omfanget av netthandel. I USA forutsettes for eksempel netthandelen å øke fra 16% i 2020 til 32% i 2030.[i] Utviklingen av detaljhandel på nett har kommet lengst i Kina som basert på tall fra 2020, hadde 42% av den globale netthandelen.[ii] Kina er også det landet der tilbringertjenester for netthandel er mest velutviklet og effektivt, og der varesortimentet i netthandelen er størst.[iii]

Tall for netthandel i butikker som er lokalisert i Norge, viser en økning pr. innbygger fra ca. kr 2.200 i 2008 til ca. kr 5.000 i 2019 og til 6.600 i et koronapreget 2020 – altså en tredobling på 12 år. Økningen samsvarer stort sett med nedgangen i fysisk detaljvarehandel.[iv]

En synbar konsekvens av netthandel er butikkdød, lavere arealbehov og også endrete arealbehov ved at konseptene for å drive butikk endres.  I Norge er dette illustrert ved reduserte fasadelengder for handel i «high-streets», tomme lokaler i tettstedssentra, køer i utilstrekkelige post/butikk-lokaler og en flåte av varebiler – nok et segment av arbeidslivet som bemannes av prekariatet – som bringer varer til døra. Men nye kjøpevaner for digitalt orienterte konsumenter viser seg også i måten butikkene organiseres og fungerer på. To godt kjente eksempler er «show-rooms» der varen kan ses og nytes før den bestilles og digitale “klikk-og-hent plattformer”.[v]

Prediksjoner om framtidig organisering av handel er usikre. Det finnes få klare holdepunkter, spesielt om de langsiktige konsekvensene av pandemien og de effektene den har hatt på virkelighetsoppfatning og livsform. Post pandemiske konsumenter vil kanskje aldri følge tradisjonelle kjøpemønstre. Data fra mange land viser at konsumenter nå vender tilbake til det offentlige rom, men data indikerer også at noen vaner, på engelsk kalt «at-home economy» vil vedvare. Folk planlegger å arbeide – og derfor også å kjøpe – mer hjemmefra enn tilfellet var før pandemien. Dette innebærer redusert behov for forretningsareal, men trolig også at lokale tjenester, altså tjenester i nabolagene, vil komme til å bli brukt i større grad.[vi]

Det finnes lite forskningsmateriale om det framtidige forholdet mellom handel og by. Forskere er avhengig av empiri, tidsrommet for den aktuelle empirien er kort, og de siste årene av empirien var/er en unntakstilstand på grunn av pandemien. Mye av det som er publisert dreier seg om diskusjon av trender og spekulasjoner om framtida, ofte forfattet av store internasjonale konsulentfirma. God norsk empiri finnes for endringer i omsetning, for etterspørsel etter lokaler og for leiekostnader.  De fleste tilgjengelige studiene er hentet fra større, utenlandske byer. Få relevante studier er gjennomført i mindre byer og nesten ingen i norske byer og tettsteder.

I følge Handelsanalysen fra Oslo Handelsstands Forening hadde Oslo sentrum en reduksjon i omsetning i handelen i 2020 på rundt 20%. Samtidig fikk bydeler utenfor sentrum en vekst på mellom 20 og 25 prosent, trolig på grunn av endrete kjøpevaner som resultat av hjemmekontor og redusert mobilitet:

            «Faghandel som tekstil, mote og sko i Oslo sentrum er den store taperen, mens      dagligvarehandelen i de ytre bydelene er den store vinneren.»[vii]

Trenden med at folk handler mer lokalt og at omsetningen blir redusert innenfor Ring 1, startet allerede i 2019 og er blitt forsterket av pandemien. Dette viser seg også i leieprisene. Finansavisen eksemplifiserer på sin spissede måte (21.10.2020):

            «Midtre del av Karl Johans gate mellom Kirkegata og Akersgata, samt deler av Nedre      Slottsgate, har i mange år vært Norges dyreste strøk for leie av butikk- og serveringslokaler. Men der leieprisene svingte mellom 20.000 og 25.000 kroner pr. kvadratmeter i året for ett år siden, er nivået nå redusert til mellom 13.000 og 18.000 kroner. Hegdehaugsveien, som tidligere var kjent som en handlegate for eksklusive klær, har mistet mye sin gamle status. Der kan man nå leie lokaler for bare 3.000 kroner meteren, og videre opp til et toppnivå på 7.000 kroner – ned fra et intervall på 5–8.000 kroner i fjor.»[viii]

En rapport fra TØI fra 2015 viser til stor variasjon mellom kommunene. Sentrums andeler av detaljhandelen (utvalgsvarer, dagligvarer og plasskrevende varer) varierte fra 11 % til 74 % i kommunene. Også for sju år siden oppsummerte TØI at:

            «All vekst i handelen i byene har skjedd i eksternt lokaliserte handleområder, som            kjøpesentre, handelsparker og storhandelskonsepter. Sentrum taper markedsandeler til eksternt lokaliserte handleområder, innen detaljvarehandel totalt sett og innen alle undergrupper.»[ix]

Den nye omsetningsanalysen fra Asplan Viak viser at denne tendensen fortsetter og er blitt forsterket av pandemien. Markedsandelen (sett i forhold til hele Oslo) av detalj-varehandelen i sentrum ble redusert fra 16 til 12 prosent (2019 – 2020) under pandemien, for utvalgsvarer ble andelen redusert fra 31 til 24 %. I det midlertidige fylket Viken viser undersøkelser av «dekningsgraden» – forholdet mellom omsetning og etterspørsel i kommunene – den samme tendensen. Dagligvarer handles mer lokalt. Når det gjelder spesialiserte varer derimot, “reiser flere lengre for å få den varen de ønsker”.[x]

Omfanget av butikkdød det neste tiåret er usikkert. Program, organisering og lokalisering av de enkelte typer butikker vil gradvis endres. Så langt har kjøpesentrene vært vinnerne. Dette vil neppe vedvare.

De neste innleggene i denne serien vil dreie seg om:

  • Romlig fordeling av befolkningsvekst
  • Forholdet mellom bolig og arbeid
  • Redusert etterspørsel etter kontorarealer
  • Reindustrialisering
  • Næringskorridorer og næringsområder, varehus og kjøpesentra utenfor byer og tettsteder
  • Kjøpesentra
  • Bysenteret
  • Nabolagene
  • Det norske tettstedet
  • Fra «Transport Oriented Development TOD» til «Autonemous Oriented Development AOD»
  • Realitetsorientering, effekten av et nytt Europa

[i] https://www.kearney.com/consumer-retail/article/?/a/the-future-of-shopping-centers-article sett 6.1.2022

[ii] https://techwireasia.com/2021/01/china-vs-us-e-commerce-how-theyre-very-different/ sett 6.1.2022

[iii] Dette bygger først og fremst på egne observasjoner.

[iv] Omsetningsdata fra SSB, kilde: Asplan Viak Analyse av omsetningsdata, Oslo og Viken, Gunnar Berglund (2022).

[v] I følge Handelsanalysen for 2020 fra Oslo Handelsstands Forening utgjorde netthandelen 15% av omsetningen i varehandelen i Oslo. 

[vi] https://www.mckinsey.com/featured-insights/the-next-normal/shopping  Sett 6.1.2022

[vii] https://www.mynewsdesk.com/no/oslo-handelsstands-forening/pressreleases/store-forskjell er-i-koronaaaret-2020-3109017

[viii] https://finansavisen.no/nyheter/naeringseiendom/2020/10/21/7578871/rett-ned-i-oslo-sentrum-leieprisene-for-butikklokaler-stuper

[ix] TØI rapport 1400/2015 Forfatter(e): Aud Tennøy, Anders Tønnesen og Kjersti Visnes Øksenholt Oslo 2015.

[x] Sitat og alle data er hentet fra Asplan Viak Analyse av omsetningsdata, Oslo og Viken, Gunnar Berglund (2022).

Posted in Ukategorisert | Comments Off on OSLO OG VIKEN POST COVID

nytt år

Godt nytt år til alle som følger bloggen min. Ukentlige publiseringer i 2022.

Posted in Ukategorisert | Comments Off on nytt år

COASTAL MAPPING

AHO, Institutt for Urbanisme og Landskap ved Karl Otto Ellefsen og Espen Aukrust Hauglin har siden våren 2018 arbeidet med prosjektet Coastal Mapping Research Studio. Nær 40 studenter ved AHO har i løpet av fem semestre deltatt i prosjektet. Vi utvider nå CMRS til å omfatte norske og internasjonale samarbeidspartnere. Intensjonen er å kartlegge og diskutere alle fiskevær fra Lofoten til Grense Jakobselv.

Arbeidet vårt med bosettinger langs den Nord-Atlantiske kysten undersøker fiskerienes avtrykk på land, både i bosettingsmønsteret og på stedsnivå. Vår hovedinteresse er ikke historisk utvikling, men hvordan disse stedene håndterer situasjonen i dag, hvordan folk i fiskeværene har utviklet ulike strategier for å tilpasse seg – “to cope with” – endrede forutsetninger.

Resultater fra den første delen av prosjektet som omfatter fiskevær i “kjerneområdet” for skreifisket – Senja, Vesterålen og Lofoten – er nå tilgjengelig i en digital utstilling. http://coastalmpping.no

Her finner du også forelesninger fra serien “Rural Stories” med Karl Otto Ellefsen, Stephan Petermann, Reidar Almås, Andrés Tavares/Diego Inglez de Souza og Tarald Lundevall tilgjengelige. Utsillingen er planlagt åpnet “fysisk” i Galleriet AHO 11.01.2021.

Masterprogrammene til AHO undervises på engelsk og mange internasjonale studenter har deltatt i arbeidet. Derfor er også utstillingsmaterialet på engelsk. Kartet over viser fiskeværet Nordmela på Andøya, Copyright CMRS. Bildet under er hentet fra den fotografiske kartleggingen av samtlige bolighus i Gryllefjord, Foto: CMRS

Noen utvalgte tekster fra utstillingen:

The Rural

Nearly all interests in urbanism, planning and architecture have for decades been directed towards the city. As a result, transformation processes in the rural areas, have been observed to a limited extent. In the spring of 2017, Karl Otto Ellefsen and Tarald Lundevall published “Fiskevær – Myre on the outside” on Pax publishing house. In 2019 the text was reworked into “North Atlantic Coast – A Monography of Place”.  The study discusses the impact of the fisheries and Norwegian fishing industry on settlements and demography – place and territory – how the industry shapes and changes places and how it influences the settlement pattern.

Cod Fisheries

Cod fisheries were constitutional for the North Norwegian coastal settlements over the last millennium. Hanged and dried cod – tørrfisk made from skrei – was the first Norwegian international commodity and became a part of European trade in the Middle Ages. The reliable trade connections in turn allowed for the creation of specialized settlements – fishing villages –  along the North Atlantic Coast, the access to fishing waters being decisive for the location of the settlements. The fishing villages might be looked upon as the imprints of the fisheries on land.

The Core Area

The combined area of Lofoten, Vesterålen and Senja make up the Core Area for the winter-fisheries of skrei, the Atlantic Cod. Driven by instinct, great multitudes return from the depths of the Barents Sea to their spawning grounds off the coast of Norway, the main areas to be found in Vestfjorden south of Lofoten. The cod follows the Egga slope, where the relatively shallow waters along the coast, breaks steeply into the deep Atlantic Ocean and the warm Gulf Stream currents are filled with nutrition. The fishing villages of Lofoten are close to the spawning grounds, and the fishing villages of Vesterålen have a close proximity the fishing grounds along Egga. In the villages and harbors in Senja the boats mostly have to travel further, but their fishing grounds are abundant and generous. The combination of the distance to Egga, the quality of the harbor and, historically, the access to agricultural resources, have been the constituting elements for the settlement pattern. 

Fishing Villages

The fishing village as a settlement form was established along the coast from Møre in Western Norway to Finnmark in the very north. The fishing villages’ physical organization and architecture are typified by the encounter between sea and land. Historically, the villages may be divided into two different archetypes in terms of program; rorvær – seasonal fishing villages and fiskerlandsbyer – fishing hamlets with a year round population, specialized in fisheries but also dependent on local agricultural resources. These settlements are expressions of how fishing culture adapted and show differences in terms of localization, historical background and architecture. 

Coping Strategies

“The fishing village place type” functioned as a specialized system of production, with few or no functions typical of central towns. The localization of the villages and hamlets did not change. The stability of the modes of production and ways of life also promoted stability in local culture and building modes, and a distinctive culture of settlement.The distances the Arctic coastal communities had to handle were always substantial and the conditions for production and living were extreme. The communities had to develop coping strategies in order to deal with shifting frameworks outside of their control – overcoming and exploiting otherwise uncontrollable factors and conditions. Current transformation forces affecting the fisheries and the settlements include:

Climate change and global warming/ The fight for exploiting Arctic resources/ The extension of Norwegian Oil activities northwards/ The Barents Sea transport connection from Asia to Europe/ transport connection/ Travelers and mass-tourism.

And in terms of policies and industries: Changes in regional policies and the urge for centralization/ A marked oriented quota system for distributing the resources/ The development of a less locally owned and more finance based production system.

Contemporary Typologies

A fishing village is not a clear-cut statistical, geographical or architectural term. Even though the fisheries followed patterns and techniques that were relatively identical along the entire coast, each place differed from the next, historically depending on the distance to the fishing grounds, harbor conditions, local agricultural resources and property conditions.

 Over time, harbor conditions and links to national infrastructure are more important than distance to the fishing grounds. The structure of production and ownership in the industries have changed and are decisive for the development in the different villages. Some villages, some families and some companies are more competitive than others in the battle for quotas. 

The villages were always part of an international economy, and are today depending on both local abilities to “cope”, industrial economy and global markets.

The contemporary situation in the fishing villages can roughly be typified in broad categories. In the exhibition four Senja villages exemplify each of these types: Labor camps/ Fading fishing villages/ Recreational ruins/ Inventive societies

Fiskerihavn, Senjahopen, Senja. Foto: CMRS

Posted in Ukategorisert | Comments Off on COASTAL MAPPING

Forskningsrapport om fortettingspolitikk.

Mot en grønn areal- og regionplanlegging : tendenser i det norske plansystemet

Ellefsen, Karl OttoEllefsen, Halvor WeiderGarnåsjordet, Per ArildHauglin, Espen Aukrust
Report
Published version
Thumbnail
View/Open

 AHO_rapport_2_mot_en_Grønn_Areal.pdf (3.719Mb)

URI

https://hdl.handle.net/11250/2684092

Date

2020

Metadata

Show full item record

Collections
Abstract

Denne forskningsrapporten inneholder artikler som bygger på empiri fra forskningsprosjektet Urban EEA (Urban Experimental Eco system Accounting) finansiert av Norges forskningsråd. NINA (Norsk institutt for naturforskning) ved David Barton, har ledet prosjektet. SSB (Statistisk Sentralbyrå) og AHO (Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo) har vært partnere i prosjektet. Urban EEA har dreid seg om verdsetting av naturgoder (Eco system Services) og utvikling av naturregnskap for byer. I en del av prosjektet er dagens arealbruk og prinsipper for planlegging og arealbruk i Osloregionen studert. Dette, sammen med andre studier som er gjennomført om norsk stedlig og regional planlegging, danner grunnlag for artiklene i rapporten.

Publisher

Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo

Series

AHO Rapport;2

Posted in Ukategorisert | Comments Off on Forskningsrapport om fortettingspolitikk.