OSLO OG VIKEN POST COVID

B+E har vinteren 2022 vært delleverandør i prosjektet «Areal til varehandel og lokal tjenesteyting – kunnskapsgrunnlag og metodeutvikling» for Oslo og Viken. Prosjektet er gjennomført av Asplan Viak med Gunnar Berglund som prosjektleder, og med fylkeskommunen og byen som oppdragsgiver. Vårt bidrag dreier seg om å identifisere og diskutere endrete forutsetninger for byutvikling. Tekstene er skrevet før krigen i Ukraina satte verden på hodet.

Norske lokalpolitikere er fortsatt i stand til å skyte seg i foten. Bildet viser CC Hamar lagt på ruinene av Hamar Stadion (et ikon i norsk skøytesport), og som åpnet i 2014 (Andersen og Fremming arkitekter AS, i samarbeid med Narud Stokke Wiig Architects).  I 1827 vant Lillehammer den politiske kampen om å bli den første byen som Stortinget vedtok å etablere på det indre Østlandet. Hamar fikk bystatus først 20 år etter, men i motsetning til Lillehammer, der den planlagte kvartalsstrukturen aldri fungerte og byen ble utviklet med trehus langs Storgata gjennom byen, ble Hamar bygd ut med tung kvartalsstruktur i mur, i tre til fire etasjer, med handel på bakkeplanet og mange handelsgater. Ingeniør Røyems kvartalsplan fra 1948 etablerte strukturen, mens Sverre Pedersens plan fra 1924 monumentaliserte og krydret den. Da jeg vokste opp i Brumunddal i 1950– og 1960 åra, ble alle viktige større innkjøp (som for eksempel konfirmasjonsdress og hatt) foretatt i Hamar sentrum. Siden skjedde det samme på Hamar som i de fleste norske byer og tettsteder, nye sentra nord og sør for byen kvalte sentrumshandelen, og handelsgatene døde. I det siste tiåret har Hamar som andre norske kommuner strevd med å gi senteret kunstig åndedrett og gjennomført prosjekter for å vekke bysentrum til live. Hamar kulturhus (arkitekt, Vannkunsten) og tiltak langs «8-meters planet» mot Mjøsa er gode eksempler. Foto: Trond Lillebo, Hamar Arbeiderblad.

Oslo er den eneste byen av europeisk format i Norge og derfor unik, og har en historie som senter for handels– og tjenesteyting for et nasjonalt omland. Andre byer i regionen vil i ulik grad samsvare med karakteristikken av Oslo sentrum. Diskusjonen av bysenteret følges opp av Post Covid # 8 som problematiserer tettsteds-senteret.

Dersom dramatisk vekst i netthandelen tas for gitt, at sentrum fortsatt taper kunder til attraktive sentra utenfor bykjernen, og folk i større grad arbeider hjemmefra og holder seg i nabolagene, hva skjer da med bysenteret?

Så lenge det er mulig å realisere eiendom i sentrum med god fortjeneste, vil indre Oslo i større og større grad preges av boliger. Tilgjengeligheten til senteret er også langt bedre enn tidligere, på grunn av den regionale mobiliteten. Muligheten for å bevege seg internt i senteret er styrket gjennom nye former for mikromobilitet og tiltak for å bedre bevegelse og tilgjengelighet for fotgjengere og syklister.

Parkeringsrestriksjoner og bompenger minsker tilgangen til senteret med bil. Det er foreløpig ikke helt tydelig i hvilket omfang dette vil påvirke strukturen av detaljhandel og tjenesteyting i senteret. Én effekt er sterkere konkurranse mellom bysenteret og utvikling av handel og tjenestetilbud i nabolagene. En annen effekt er at butikker utvikler digitale tilbud med lokaler som omformes til i større grad å fungere som «showrooms» og steder for «pick up».  Nye butikk-konsepter utvikles. Senteret er ikke lenger det opplagte stedet for innkjøp for andre enn dem som bor der.

Den samlete fasadelengden for butikker som henvender seg mot gata i sentrum er over tid dramatisk redusert. Enkelte «High Street»-områder har fortsatt stor attraktivitet (Hegdehaugsveien/Bogstadveien og midtre deler av Carl Johans gate, deler av kvadraturen og Nedre Slottsgate). Områdene er – trolig i større grad en tidligere – segmenterte. Eksempel på dette er lokaliseringen av butikker som selger kostbare merkevarer i områder knyttet til sentrale deler av Carl Johans gate. Enkelte segmenter i handelen har vært sterkt rammet av situasjonen under epidemien (klær, sko), men også av transformasjon og nye tilbud i kjøpesentra/agglomerasjon av handel og tjenesteyting utenfor det tradisjonelle senteret (Aker Brygge, Oslo City, Skøyen). Analysen av omsetningsdata i dette prosjektet (Aspan Viak) dokumenterer vekst i handelen i bydeler med kjøpesentra i randsonen omkring bysenteret i Oslo (eksempelvis Storosenteret i bydel Sagene og CC Vest i bydel Ullern).

Bysenterets rolle er sosialt og kulturelt bestemt. Senteret som samlingssted og sted for politiske, kulturelle og sosiale manifestasjoner endrer seg i liten grad som resultat av digital teknologi, endrete mønstre for handel og tjenesteyting og en ny mediavirkelighet. Senterets rolle i rekreasjon, for underholdning og som sosialt møtested og arena for å finne partner er trolig sterkere enn svakere enn tidligere. Et bysentrum har sin egen «vitalitet».[1]

Vår «informerte spekulasjon» er at bysenteret fortsatt vil beholde sin attraktivitet. Bysenteret dekker, sosialt og kulturelt, et behov for å møtes fysisk og for menneskelig utveksling som digitale media ikke kan erstatte. Bysenterets attraktivitet er bygd opp historisk og er stadfestet i alle institusjoner og servicetilbud som er lokalisert der. Økt boligandel i sentrumsområdene reduserer neppe sentrums attraktivitet, men endrer i noen grad senterets funksjon.

Arealtilgangen for handel i bysenteret er stor, og det finnes i visse områder en overkapasitet. Handelsarealer vil fortsatt både være en ressurs for boligutvikling og for ombygging til tjenesteyting og produksjon.

Organisering av handelen og butikkenes rolle vil endres, tilpasset netthandelen. Byen – sett i forhold til handel – står foran en transformasjonsperiode. Konkurransen mot handel i nabolagene og mot moderniserte og profilerte sentra som i større og større grad er integrert i tettstedsstrukturen, vil trolig fortsatt redusere sentrums andel av detaljvarehandelen. Handlegatene er svært følsomme for nyetableringer. For eksempel vil etableringer av handel i og omkring en ny Majorstua stasjon trolig ha betydelige negative konsekvenser for handel i Bogstadveien/Hegdehaugsveien.

Program for tjenesteyting i sentrum vil endres noe, men fortsatt konkurrerer senteret med sin ekstremt gode tilgjengelighet innenfor bransjer som forutsetter «oppmøte», som for eksempel tannleger og advokat-tjenester. Tjenesteyting vil likevel i større grad bli lokalisert i nabolagene.

Reduserte behov for kontor som resultat av hjemmearbeid, vil trolig ikke vise seg ved at firmaer ikke lenger trenger kontorer med god beliggenhet, men i reduserte arealbehov og i måten kontoret er organisert på.[2] Mange kontorarealer har beliggenhet og karakteristikker som gjør det relativt enkelt å bygge dem om både til handels- og produksjonsarealer. En kan i framtida tenke seg ny eiendomsutvikling av etablerte kontorområder. Ombygging av kontorer til boliger har byene allerede mange eksempler på.

Behovet for produksjonslokaler har så langt først og fremst kommet til uttrykk ved at bygninger og lokaler i byen har blitt leid ut i en periode, før ombygging og transformasjon, og ved at «melkebutikken» er tatt over av mindre produsenter som arkitekter og designere. Diskusjonen av behovet for atelierer for kunstnere er blitt reist som resultat av høye leiepriser i byen.  «Reindustrialisering» i stort omfang og på lang sikt vil innebære at attraktive arealer settes av til produksjon, og at produksjonsrettet næringsvirksomhet blir en del av nye programmer for utvikling av transformasjonsområder. På kort sikt er problemstillingen trolig mest aktuell å ta inn over seg i planlegging av boligområder, og ved å se på produksjon som en type arealbehov som bør ivaretas i samme områder som handel. 

[1] Begrepet «Vitalitet» er brukt for å karakterisere bylivet i Jonny Aspen og John Plöger, Den vitale byen, (Oslo: Spartacus forlag, 2015)

[2] Ref. Aftenpostens oppslag 13.1.2022 «Fleksible kontorer er blitt big bussines» i bilag «Oslo» s.2–4.