OSLO OG VIKEN POST COVID

B+E har vinteren 2022 vært delleverandør i prosjektet «Areal til varehandel og lokal tjenesteyting – kunnskapsgrunnlag og metodeutvikling» for Oslo og Viken. Prosjektet er gjennomført av Asplan Viak med Gunnar Berglund som prosjektleder, og med fylkeskommunen og byen som oppdragsgiver. Vårt bidrag dreier seg om å identifisere og diskutere endrete forutsetninger for byutvikling. Tekstene er skrevet før krigen i Ukraina satte verden på hodet.

St. Hubertus Galleries, Galerie du Roi Brussels (1847). Gatebilde et tatt med mobiltelefon i juni 2016 etter besøk på en av Europas beste bokhandlere for kunst og arkitektur (nå dessverre nedlagt). I forgrunnen en lokal kontakt fra akademia med bokpose. Det skjer en «hybridisering» i forholdet mellom tradisjonell senterstruktur og kjøpesentra, mellom inne og ute, privat areal og fellesareal. Få nyere prosjekter har vært i stand til å integrere kjøpesenterlogikk i bystrukturen på en så selvfølgelig måte som de europeiske galleriene fra 1800-tallet. Foto: Karl Otto Ellefsen

Det meste av ny litteratur og artikler om kjøpesentra tar for seg amerikanske forhold og er preget av krise og omstruktureringsprosesser i amerikanske «malls», omtalt som «the mall crises». Kjøpesentra ble utviklet etter et enkelt konsept: Du kjøper varene dine i ulike butikker, og disse butikkene er lokalisert innendørs sammen med andre butikker i en hall omgitt av spatiøse parkeringsplasser. Den amerikanske «mall crisis» skyldes delvis overinvestering eller overkapasitet.  USA er “overstored” i forhold til andre land der lokalisering av senteret, og arealene i kjøpesentra har vært regulert i forhold til det markedet de skal betjene.[1]  Men døde og døende kjøpesentra er også resultat av redusert etterspørsel netthandel (USA), endrete konsument-prioriteringer og ulike trender som miljøbevissthet, «upcycling, rental and the leisure economy, plus the small matter of a global pandemic».[2]

Et fellestrekk mellom Europa (Norge) og USA er at kjøpesentersektoren står foran store endringer. Dette har både internasjonalt og i Norge vist seg i stor investeringsvilje i modernisering og tilpassing til nye preferanser og kjøpemønstre. Denne moderniseringa (som de omfattende investeringene på Aker brygge eksemplifiserer) innebærer kreativ design basert på viten om hvordan og hvorfor konsumenter velger å legge innkjøp her, bevissthet om konkurranse og om hvem andre som målretter seg mot samme kundegruppe, og kunnskap om den bymessige konteksten senteret opererer innenfor.

Også i norsk sammenheng er «kjøpesenter» – en gang et entydig begrep – nå en svært sammensatt kategori:[3] Regionale bilbaserte kjøpesentra, som i tillegg til vareutvalg profilerer seg gjennom kjøpeopplevelser (Nordbyen Larvik) eller først og fremst pris (Liertoppen). Andre regionale kjøpesentra er utviklet som celler innenfor etablerte by- og tettstedsstrukturer. Sandvika og Ski utenfor Oslo er ambisiøse eksempler på at sentre nå kjennetegner stedene.

Men senterorganisering av handel kan også brukes som en beskrivelse av arkitektur. Ombygging og transformasjon i by- og tettstedssentra fører til overgang fra lineær gateorganisering til internt orienterte bygningstypologier. Vi har også helt fra 1960-åra sett utvikling av nabolagsbaserte kjøpesentra. De er integrert i bystrukturen og er nå i noen grad profilert av kjøpemønster og livsstil til lokale grupper (Sæter, Røa, Vindern, Tåsen, Sandaker). I denne typen handelsorganisering har omsetningen økt betydelig under pandemien.[4]

All internasjonal litteratur som diskuterer framtida til kjøpesentrene postulerer dramatiske endringer.[5] «The American mall isn’t dead—but it may need to be reimagined.» presiserer for eksempel en rapport fra Deloitte Insight datert 8.10.2021.  For å illustrere disse endringene skisserer denne rapporten fire ulike mulige typologier. Vi kjenner godt igjen de to første også fra Norge: (1) «Destination centers» som er forankret i regionale markeder for handel- og tjenesteyting og som profilerer seg gjennom vareutvalg og opplevelser, og (2) «Values centers» som er mindre sentra som henter identiteten sin og kundegrunnlaget sitt fra nærområdet eller nabolaget.

De to andre kategoriene representerer framtidige muligheter som sikkert også norske kjøpesenterinvestorer vurderer: (3) «Innovation centers» utnytter nye nisjer i markedet, og er i stand til å tolke disse og utvikle et unikt tilbud og kjøpemiljø (kanskje kan sentra som profilerer seg som «outlets» for merkevarer være norske eksempler). (4) «Retaildential space» retter seg mot spesifikke kjøpegrupper «such as young urban hipster professionals, single-and-staying-that-way 40-somethings, or senior living environments. These highly curated ´lifestage centers´ will offer a demographic-specific and appropriate set of retail, restaurants, entertainment, and services.»[6]

Sitatet oppsummerer et helt overordnet spørsmål for endringer innenfor segmentet er effektene av netthandel. Hvilke typer sentra vil dette ramme, hvordan vil det endre strukturen av sentra og organisering/program for det enkelte senteret? Er det for eksempel slik at netthandelen først og fremst vil erstatte bilbaserte kjøpesentra som konkurrerer på pris, mens effekten for høykvalitets sentra først og fremst vil kunne leses i organiseringen, utvalget av butikker og måten butikkene kombinerer virksomheten sin med netthandel?

Optimismen synes her i landet for tida å være stor. Peter A Stordalen er for eksempel en av eierne av det nye Aurora Eiendom som kjøper seg opp i markedet og nå eier blant annet Amanda Storsenter (Haugesund), Nordbyen (Larvik), Vinterbro (Follo) og Nerstranda (Tromsø)[7]. «De som tror at fysisk handel tilhører fortiden, tar feil», sier Stordalen i en pressemelding i forbindelse med etablering av det nye selskapet, «det skal mer enn netthandel og corona til for «matche kraften» i gode handleopplevelser».

[1] “United States is dramatically overstored, especially compared to nations such as the United Kingdom where urban planners place a limit on the ratio of real estate to people. There are approximately 24 square feet of commercial retail space for every American, compared to 5 square feet per person in the UK, 3 square feet per person in China, and about 2 square feet per person in South Korea”. Sitatet er hentet fra artikkelen «Mall Crisis Continues as Trade Association Drops ‘Shopping Centers’ From Its Name», publisert 20.7.2021.  https://www.forbes.com/retail/ Sett 1.4.2022.

[2] Ibid.

[3] “How has shopping changed over the past 100 years? A look at the evolution of retail”

https://www.stantec.com/en/ideas/topic/cities/how-has-shopping-changed-over-the-past-100-years

[4] Post Covid # 9 tar for seg «Nabolag».

[5] https://www2.deloitte.com/uk/en/insights/industry/financial-services/future-of-shopping-malls.html

Sett 2.1.2022.

[6] Ibid.

[7] https://newsweb.oslobors.no/message/534979 Sett 1.4.2022