B+E har vinteren 2022 vært delleverandør i prosjektet «Areal til varehandel og lokal tjenesteyting – kunnskapsgrunnlag og metodeutvikling» for Oslo og Viken. Prosjektet er gjennomført av Asplan Viak med Gunnar Berglund som prosjektleder, og med fylkeskommunen og byen som oppdragsgiver. Vårt bidrag dreier seg om å identifisere og diskutere endrete forutsetninger for byutvikling. Dette gir grunnlag for et dusin innlegg på bloggen hvorav dette er det tredje. Tekstene er skrevet før krigen i Ukraina satte verden på hodet.

Hydrobygget på Vækerø sett fra sjøsiden og Vækerøparken. Foto: Karl Otto Ellefsen (2022)

Post Covid #3: Redusert etterspørsel etter kontorarealer.

En skulle tro at de tendensene som ble beskrevet i Post Covid #2 – endringer i forholdet mellom bolig og arbeid – skulle føre til reduserte arealbehov for kontorarbeidsplasser. Under pandemien har jeg lagt en av mine daglige hundeturer til områdene langs Oslofjorden, fra Frognerkilen til Sandvika. I konsulent-korridoren sørover fra Oslo finner vi noen av de mest ambisiøse kontorbyggene i landet. Mange av dem er betydelige arkitekturverk som Veritas I og II på Høvik, tegnet av Lund og Slaatto[1] og det første Hydrobygget på Vækerø av Gunnarsjaa+Kolstad.[2] Få har under pandemien brukt de nær 1000 plassene i parkeringshuset på Veritas, og nær ingen har benyttet kontorplassene på Vækerø. Disse usedvanlig romslige og representative lokalene, målt mot dagens kontorstandard, har lyst tomt ut mot de vintermørke og velholdte parkarealene.

Foreløpig er et redusert behov for kontorarealer ikke entydig dokumentert. Fra en spørreundersøkelse rettet mot norske bedriftsledere og gjennomført av DNB Markets i 2020 henter Finansavisen at:

            «De mest interessante funnene er at bedriftslederne vil ha mye mer hjemmekontor, nesten ingen vil til dyre sentrumsområder neste gang de bytter lokaler, miljøsertifisering er lite viktig, og flere vurderer å leie ut eksisterende kontorlokaler til andre».[3]

De som står bak undersøkelsen tror at leieprisene kan gå ned 10–15 prosent, og at det også kan bli vanskeligere å ta de høye leiene i CBD – der det beste av de nyeste lokalene finnes – i bykjernen. Dette vil i så fall være et brudd i en heller dramatisk prisvekst. Fra høsten 2016 og fram til pandemien, økte gjennomsnittlig leiepris i Oslo med om lag 25 prosent. Prisveksten var drevet av rekordlav kontorledighet som følge av solid sysselsettingsvekst og moderat aktivitet på nybyggsida.[4]

Kontorledigheten i Oslo nådde et bunnivå på 5,4 prosent rett før pandemien, på slutten av 2019. Forskjellen mellom de ulike områdene i byen var stor. De mest sentrale områdene har hatt en betydelig sterkere leieprisvekst enn randsonen. I følge Union.no økte gjennomsnittlige leiepriser i sentrumsområdene med 14 prosent i de to siste årene før pandemien – dobbelt så mye som gjennomsnittsleien i resten av Oslo. I randsone øst hadde ledigheten passert 10 prosent, et tall som blir enda høyere dersom en ser på bydeler som Bryn/Helsfyr og Økern.[5]  Eiendomswatch.no hevder derimot – i en artikkel publisert 20.11.2021 – at prisnivå og etterspørsel så langt holder seg stabilt. I Oslo hadde da antall ansatte i kontornæringer økt med nær tre prosent på kvartalsbasis i tredje kvartal, og lå fire prosent over nivåene fra før korona.[6]

Det viser seg også at byens økonomi og sysselsetting vokser overraskende fort etter pandemien. Men jeg tror likevel noen betydelige endringer i behov og etterspørsel har skjedd, og som vil vise seg både i framtidige arealbehov, totalt og for de enkelte virksomhetene, og i måten større kontorarbeidsplasser blir organisert på. I svarene i undersøkelsen fra DNB Markets kommer det fram at 10 prosent av arbeidstagerne til enhver tid var utenfor kontoret før krisen, 80 prosent under krisen og at forventet permanent bruk av hjemmekontor/fjernkontor Post Covid er 27 prosent. Det betyr at nesten hver tredje arbeidsdag i så fall blir brukt utenfor kontoret. Dersom dette skjer, kan en anta at ledigheten i kontormarkedet øker til i størrelsesorden 20%, og at leieprisene også muligens reduseres med i 15-20 prosent.

Som i boligmarkedet er markedsprisen i kontormarkedet avhengig av kvalitet og lokalisering. Kanskje er attraktiviteten i områder som Barcode og Vækerø så høy at ingen endringer vil merkes? Generelt sett vil vi se at virksomhetene tilpasser seg til arbeid utenfor kontoret, til endring av program og organisering og til effektivisering i arealbruk. Arealressurser blir med andre ord tilgjengelige, og vil gi økonomiske insitamenter til realisering av kontorlokaler, til boligformål og til produksjonsformål (det siste er emne for Post Covid #4). Igjen er omfanget av endringene vanskelige å spå, og de kan neppe sammenlignes med konsekvensene av avindustrialiseringen fra 1980-åra og framover, eller den økte attraktiviteten som byene samtidig ble seg bevisst.

Men tendensen er der, og vil vokse, og bryter med den sterke etterspørsel- og prisveksten rett før pandemien delte ut kortene på nytt. Var jeg eiendomsspekulant eller eiendomsutvikler (som av og til er overlappende betegnelser) ville jeg merket meg det.

[1] Veritas 1 (1976), Veritas 2 (1983), til sammen 72 000 m2 nybygg, Arkitektene ble tildelt både Houens fonds diplom og Betongtavlen.

[2] Det første Hydrobygget ble ferdigstilt i 1985 med Gunnarsjaa + Kolstad som arkitekt, Eliassen og Lambertz Nielssen var arkitekt for senere tilbygg/ombygginger.

[3] https://finansavisen.no/nyheter/naeringseiendom/2020/08/19/7557184/bedriftsledere-vil-ha-tre-ganger-sa-mye-hjemmekontor.-en-ny-undersokelse-fra-dnb-markets-tilsier-kraftig-okning-i-ledighet-og-markant-prisfall

Sett 6.1.2022.

[4] https://m2.union.no/leiemarked/leieprisutvikling/stigende-ledighet-gir-fall-i-markedsleien

Sett 6.1.2022

[5] Kilde Union.no og DN.

[6] HTTPS://EIENDOMSWATCH.NO/NYHETER/KONTOR/ARTICLE13512404.ECE

Sett 8.1.2022