Og om hvorfor folk må forlate hus og hjem og bosette seg høyt og tett.

Denne artikkelen ble skrevet før sommeren og publisert i tidsskriftet KOTE

” Folk strømmer til, byen vokser og trenger både boliger og skoler. Dere kan ikke forvente å bo her i en liten oase uberørt av utviklingen? ” spør intervjuer i samtale med beboere i småhusområder – Aftenposten 26 juni 2017.

I Oslo har det festet seg en oppfatning om at byveksten kommer til å fortsette i samme tempo som i de to siste tiårene, at boligbehovet derfor er umettelig, at prisene vil stige, renten være lav og at all investering i bolig i hovedstadsområdet derfor vil gi god avkastning i all overskuelig framtid. Denne oppfatningen synes å ha vært delt blant politikere, eiendomsutviklere og fagfolk. Nå – i 2017 – roes det hele ned, og det er ikke lenger mulig å rope om bolignød uten belegg. Aftenposten advarer mot et mulig boligkrakk, sjøl om dette for avisa og de fleste andre virker usannsynlig. Dagens Næringsliv forteller mandag 31. juli at investorer nå selger, og realiserer utbytte. Muligens kan boligmarkedet i Oslo og Akershus finne et ekvilibrium uten at bobla sprekker. Til tross for denne utviklingen, kan det være interessant å reflektere over prosessene som ligger bak ”narrativet” som har vært drivende i historien om Osloveksten.

Fakta i bunnen av argumentasjonen om bolignød, er at befolkningen i Oslo og størstedelen av hovedstadregionen har vokst gjennom en lang periode. Allment tilgjengelige tall fra Statistisk sentralbyrå viser at netto innenlandsk flytting til Oslo har vært null siden omkring 2007. Det er med andre ord ikke norsk landsbygd eller andre byer i landet som er hovedkilde for folketallsøkningen i hovedstaden. Byen vokser derimot på grunn av fødselsoverskudd og innvandring. I 2008 var nettoinnvandringen hele 10 000, og i hovedsak dreier det seg om arbeidsinnvandring til byggenæring og service. I et typisk år var veksten fordelt på 70% innvandring og 30% fødselsoverskudd. Etter at norsk økonomi kjølnet av, er både den totale befolkningsveksten og innvandrerandelen lavere. Fødselstallene er relativt stabile. Graden av befolkningsvekst varierer derfor entydig med innvandring. I 2016 var befolkningsveksten i Oslo by redusert til vel 8000 mennesker, nesten halvparten av folketallsveksten i 2010, fordelt på 30% innvandring og 70% fødselsoverskudd^[1].

 Ekstrem lønnsomhet som driver   

Antatt folketall gir grunnlag for å beregne boligbehov, og prognosene har vært voldsomme. Så sent som i 2016 konkluderte SSB med (basert på den perioden med størst innvandring og befolkningsvekst i norsk historie), at hovedstaden trenger omkring 6700 nye boliger i året. I generalplanen fra 2017 reduserte Oslo kommune både befolkningsprognose og antagelser om framtidig boligbehov til 5000 i året, som resultat av en lavere befolkningsvekst.

Argumentasjonen for å bygge mye, høyt og tett blir underbygget av vekst i boligpriser. Boligprisene økte fram til i år (2017). Ingen investeringer har generelt sett vært så lønnsomme som boliginvesteringer i indre Oslo. Etterspørselen er derfor i like høy grad drevet av investeringsbehov, som av boligbehov. Det finnes ikke gode tall for hvor stor del av nye boliger som i disse vekstårene er kjøpt av store og små investorer, men erfarne eiendomsutviklere sier mer enn 30%. Norsk bolig- og sparepolitikk tvinger  alle til å investere i egen bolig så tidlig som mulig. I hovedsak er det en lavt betalt og ressursfattig innvandringsbefolkning som faller utenfor dette markedet, altså hovedtyngden av befolkningsveksten som boligbehovene er beregnet ut fra.

Det er ikke vanskelig å forstå at det finnes utbyggingsinteresser som ønsker at forestillingen om det enorme boligbehovet blir holdt ved like. Ikke like umiddelbart innlysende er det at all bygging skal skje konsentrert, ”urbant” og gjerne høyt. Tomter finns det nemlig nok av i hovedstadsregionen. I tillegg er de offentlige investeringene i infrastruktur mer omfattende enn noensinne, og fører til både større mobilitet, og flere valgmuligheter for boliglokalisering.

 En ny planvirkelighet

Fortetting representerer et rådende byideal i norsk bypolitikk, og flere modeller for byutvikling fungerer i praksis nå samtidig i hovedstadsregionen:

– Byspredning skjer fortsatt gjennom både spredte enkeltprosjekter, og gjennom feltutbygging uten gode kollektivtilbud
– Inter-city prosjektet for jernbaneutbygging representerer en bymodell som innebærer fortetting i eksisterende byområder som Hamar, Drammen, Tønsberg og Fredrikstad
– Areal- og transportplanen for Oslo og Akershus (ATP, 2016) legger til rette for knutepunktfortetting, for eksempel en ny by på Ås, og utvikling av et ”bybånd” mellom disse
– Kommuneplanen for Oslo (2017) fremmer ønske om utvidelse av det urbane senteret, og fortetting omkring trafikk-knutepunkter

Ingen av disse modellene er politisk prioritert som endelig og styrende. Alle er virksomme, og bør ses på som samvirkende. Det noe spesielle er at staten og kommunene investerer for at alle modellene skal virke. Dette innebærer at arealtilgangen totalt sett blir svært stor. En mengde områder settes i spill, og mange av dem vil ”aldri” bli utbygd eller dramatisk transformert. Vi kan se på utbyggingsarealene som et tilbud i et marked der interesser for eiendomsutvikling, sammen med markedsetterspørsel og infrastrukturinvesteringer, vil bli bestemmende for hvilke arealer som bebygges. Arealer som er regulert for boligbygging tas i dag ikke i bruk fordi eiendomsutviklere finner utbygging lite lønnsomt, etterspørselen er usikker og grunnlagsinvesteringene dyre. Hvor mye enklere, sikrere og økonomisk gunstigere er det ikke å bygge høyt på tomter innenfor den etablerte sentrale bystrukturen? Først i nedlagte logistikk og industriområder, nå i etablerte småhusområder. Fem ekstra etasjer, fra sju til 12, eller fra 12 til 17, kan skje med relativt små investeringer og stort overskudd.

Urbanisme og eiendomsutvikling

Eiendomsutviklingsmiljøet i Oslo representerer en profesjonell og sterk kraft i byutvikling, integrert i de politiske og byplanfaglige miljøene i hovedstaden. Oslo Metropolitan Area, ”a non-profit organization representing the real estate business and urban developers in the Oslo Region of Norway. It is organized as a public-private partnership and includes the support of public authorities in the region”^[2], markedsfører Oslo årlig som the most attractive Scandinavian region for global investors and companies på det internasjonale real estate showet Mipim i Cannes. Dette synes mest å dreie seg om å hygge seg, og å invitere mulig blivende venner. Oslo har aldri hatt og vil ikke få et internasjonalt bolig- og eiendomsmarked som er attraktivt for internasjonale investorer. Markedet er for lite, og den norske valutaen for liten og ustabil. De norske konkurrentene er kapitalsterke og kjenner terrenget, og griper prosjekter før de oppdages av andre. Byveksten i hovedstadsområdet, og med den boligprisene, bestemmes av norsk økonomi og norsk politikk, og i liten grad av internasjonal spekulasjon og konkurranse mellom storbyer.

Eiendomsutvikling styres ikke bare av, men i hovedsak av bunnlinjen, og fortellingen om Osloveksten har styrket eiendomsutviklernes argumenter for høy tetthet. Men argumentene har hatt god støtte, først fra fagmiljøet av lokale urbanister, og senere fra pionerene for bærekraftig byutvikling. Den tette byen ble igjen et attraktivt sted å bo på  slutten av 1970-tallet. Gentrifiseringen begynte, industri og logistikk flyttet ut og realisering av eiendom kunne skje gjennom utvikling av byggeprosjekter. Transformasjon tok til. Et spesielt trekk ved norsk kultur var at få talte byens sak, og at de som elsket Oslo befant seg i skapet. Norske byplanleggere tilba det landlige. Erling Fossen (og hans ”underlege prosjekt” slik jeg synes å huske at Kjartan Fløgstad formulerte seg) er en god illustrasjon på den nye urbanismen: Byen er det beste stedet å bo, byen – med Richard Florida² – representerer mangfold, kreativitet og innovasjon. Det er stort sett ingen grunn til å bo på landsbygda eller i små tettsteder lenger, dersom man ikke er bonde eller fisker. Kom til byen med det store hjerte, og bo tett, høyt og fritt. Det finnes en logikk i hvordan ”urbanistene” på konsulentkontorene og i offentlige lederstillinger, på oppdrag for eiendomsutviklerne holder fast på disse synspunktene. 25 etasjer i Oslo – helt normalt og ønskelig. Jeg vet det, mange av dem var mine studenter.

 Miljøpolitiske idealer 

Da den andre bølgen av bærekraftig bypolitikk rammet hovedstaden, ble argumentet for kompakt by og ekstrem tetthet ytterligere styrket. I den første bølgen lå løsningen i stor grad i sjølberging og i landlig livsform. Nå skal bærekraftsmål bli satt ut i livet innenfor byens rammer. Minimal energibruk krever lav mobilitet, og en by der folk går og sykler. Den nye generalplanen for Oslo er et tydelig eksempel på denne politikken. Den legger til rette for ekstrem tetthet omkring kollektivknutepunkter, men utvider også den tette byen. Tidligere stoppet den urbane grammatikken opp ved Ring 2, slik Harald Hals hadde planlagt det. Nå legges det til rette for å utvide byen innenfra og ut mot Ring 3. En vanskelig prosess, men mulig dersom høy utnytting kan gjennomføres på enkelttomter. Store områder med lav tetthet og småhusstruktur blir på denne måten satt i spill, og skal gi boliger til den overutdannede, gentrifiserende og betalingssterke unge middelklassen som i dag befolker indre by.

Hvorfor? Fordi disse områdene er attraktive for markedet og gir stor fortjeneste ved utbygging, og fordi den unøyaktige fortellingen om Osloveksten er solgt inn til ”alle”. Folk må ikke i all hast forlate hus og hjem fordi byen må legge til rette for en flodbølge av tilflyttere. Tilflyttinga er lav og kontrollerbar. Bærekrafteffekten av ekstrem tetthet er også tvilsom, og bygger stort sett på antagelser. Det meste av byen er allerede bygd ut, mye av den spredt i omlandskommunene. Den enkeltes økologiske fotavtrykk må beregnes på grunnlag av alt forbruk, inkludert flyreiser og turer til hytta. Med hjemmekontor enkelte dager, grønnsakshage, månedskort, god sykkel, elbil og varmepumpe er småhusbebyggelse og lav tetthet energimessig sett konkurransedyktig med det meste. Det unike og internasjonalt salgbare med Norge er dessuten kombinasjonen av by og natur, at hele landet er bosatt og at folk fortsatt bor der både ressursene og rovdyra befinner seg.

^[1]                                  (https://www.oslo.kommune.no/ politikk-og-administrasjon/statistikk/befolkning/folkemengde-og-endringer).

^[2]                                  sitert fra http://www.oslomipim.no/om-oma/ 03.07.17
forfatteren bak boken The Rise of the Creative Class (2002)