B+E har vinteren 2022 vært del-leverandør i prosjektet «Areal til varehandel og lokal tjenesteyting – kunnskapsgrunnlag og metodeutvikling» for Oslo og Viken. Prosjektet er gjennomført av Asplan Viak med Gunnar Berglund som prosjektleder, og med fylkeskommunen og byen som oppdragsgiver. Vårt bidrag dreier seg om å identifisere og diskutere endrete forutsetninger for byutvikling. Dette gir grunnlag for et dusin innlegg på bloggen. Tekstene er skrevet før krigen i Ukraina satte verden på hodet.

Jeg lar Oslo kommunes bymodell fra 1930, her satt sammen i AHOs stor-skala verksted, illustrere diskusjonene om nye forutsetninger for byens framtid.

Post Covid # 1: Butikkdød og nye arealbehov

I diskusjonen om framtidig handel og tjenesteyting og om generell bybruk i framtida, skal en være oppmerksom på endringskraften. Først og fremst dreier endringene seg om omfanget av netthandel. I USA forutsettes for eksempel netthandelen å øke fra 16% i 2020 til 32% i 2030.[i] Utviklingen av detaljhandel på nett har kommet lengst i Kina som basert på tall fra 2020, hadde 42% av den globale netthandelen.[ii] Kina er også det landet der tilbringertjenester for netthandel er mest velutviklet og effektivt, og der varesortimentet i netthandelen er størst.[iii]

Tall for netthandel i butikker som er lokalisert i Norge, viser en økning pr. innbygger fra ca. kr 2.200 i 2008 til ca. kr 5.000 i 2019 og til 6.600 i et koronapreget 2020 – altså en tredobling på 12 år. Økningen samsvarer stort sett med nedgangen i fysisk detaljvarehandel.[iv]

En synbar konsekvens av netthandel er butikkdød, lavere arealbehov og også endrete arealbehov ved at konseptene for å drive butikk endres.  I Norge er dette illustrert ved reduserte fasadelengder for handel i «high-streets», tomme lokaler i tettstedssentra, køer i utilstrekkelige post/butikk-lokaler og en flåte av varebiler – nok et segment av arbeidslivet som bemannes av prekariatet – som bringer varer til døra. Men nye kjøpevaner for digitalt orienterte konsumenter viser seg også i måten butikkene organiseres og fungerer på. To godt kjente eksempler er «show-rooms» der varen kan ses og nytes før den bestilles og digitale “klikk-og-hent plattformer”.[v]

Prediksjoner om framtidig organisering av handel er usikre. Det finnes få klare holdepunkter, spesielt om de langsiktige konsekvensene av pandemien og de effektene den har hatt på virkelighetsoppfatning og livsform. Post pandemiske konsumenter vil kanskje aldri følge tradisjonelle kjøpemønstre. Data fra mange land viser at konsumenter nå vender tilbake til det offentlige rom, men data indikerer også at noen vaner, på engelsk kalt «at-home economy» vil vedvare. Folk planlegger å arbeide – og derfor også å kjøpe – mer hjemmefra enn tilfellet var før pandemien. Dette innebærer redusert behov for forretningsareal, men trolig også at lokale tjenester, altså tjenester i nabolagene, vil komme til å bli brukt i større grad.[vi]

Det finnes lite forskningsmateriale om det framtidige forholdet mellom handel og by. Forskere er avhengig av empiri, tidsrommet for den aktuelle empirien er kort, og de siste årene av empirien var/er en unntakstilstand på grunn av pandemien. Mye av det som er publisert dreier seg om diskusjon av trender og spekulasjoner om framtida, ofte forfattet av store internasjonale konsulentfirma. God norsk empiri finnes for endringer i omsetning, for etterspørsel etter lokaler og for leiekostnader.  De fleste tilgjengelige studiene er hentet fra større, utenlandske byer. Få relevante studier er gjennomført i mindre byer og nesten ingen i norske byer og tettsteder.

I følge Handelsanalysen fra Oslo Handelsstands Forening hadde Oslo sentrum en reduksjon i omsetning i handelen i 2020 på rundt 20%. Samtidig fikk bydeler utenfor sentrum en vekst på mellom 20 og 25 prosent, trolig på grunn av endrete kjøpevaner som resultat av hjemmekontor og redusert mobilitet:

            «Faghandel som tekstil, mote og sko i Oslo sentrum er den store taperen, mens      dagligvarehandelen i de ytre bydelene er den store vinneren.»[vii]

Trenden med at folk handler mer lokalt og at omsetningen blir redusert innenfor Ring 1, startet allerede i 2019 og er blitt forsterket av pandemien. Dette viser seg også i leieprisene. Finansavisen eksemplifiserer på sin spissede måte (21.10.2020):

            «Midtre del av Karl Johans gate mellom Kirkegata og Akersgata, samt deler av Nedre      Slottsgate, har i mange år vært Norges dyreste strøk for leie av butikk- og serveringslokaler. Men der leieprisene svingte mellom 20.000 og 25.000 kroner pr. kvadratmeter i året for ett år siden, er nivået nå redusert til mellom 13.000 og 18.000 kroner. Hegdehaugsveien, som tidligere var kjent som en handlegate for eksklusive klær, har mistet mye sin gamle status. Der kan man nå leie lokaler for bare 3.000 kroner meteren, og videre opp til et toppnivå på 7.000 kroner – ned fra et intervall på 5–8.000 kroner i fjor.»[viii]

En rapport fra TØI fra 2015 viser til stor variasjon mellom kommunene. Sentrums andeler av detaljhandelen (utvalgsvarer, dagligvarer og plasskrevende varer) varierte fra 11 % til 74 % i kommunene. Også for sju år siden oppsummerte TØI at:

            «All vekst i handelen i byene har skjedd i eksternt lokaliserte handleområder, som            kjøpesentre, handelsparker og storhandelskonsepter. Sentrum taper markedsandeler til eksternt lokaliserte handleområder, innen detaljvarehandel totalt sett og innen alle undergrupper.»[ix]

Den nye omsetningsanalysen fra Asplan Viak viser at denne tendensen fortsetter og er blitt forsterket av pandemien. Markedsandelen (sett i forhold til hele Oslo) av detalj-varehandelen i sentrum ble redusert fra 16 til 12 prosent (2019 – 2020) under pandemien, for utvalgsvarer ble andelen redusert fra 31 til 24 %. I det midlertidige fylket Viken viser undersøkelser av «dekningsgraden» – forholdet mellom omsetning og etterspørsel i kommunene – den samme tendensen. Dagligvarer handles mer lokalt. Når det gjelder spesialiserte varer derimot, “reiser flere lengre for å få den varen de ønsker”.[x]

Omfanget av butikkdød det neste tiåret er usikkert. Program, organisering og lokalisering av de enkelte typer butikker vil gradvis endres. Så langt har kjøpesentrene vært vinnerne. Dette vil neppe vedvare.

De neste innleggene i denne serien vil dreie seg om:

• Romlig fordeling av befolkningsvekst
• Forholdet mellom bolig og arbeid
• Redusert etterspørsel etter kontorarealer
• Reindustrialisering
• Næringskorridorer og næringsområder, varehus og kjøpesentra utenfor byer og tettsteder
• Kjøpesentra
• Bysenteret
• Nabolagene
• Det norske tettstedet
• Fra «Transport Oriented Development TOD» til «Autonemous Oriented Development AOD»
• Realitetsorientering, effekten av et nytt Europa

[i] https://www.kearney.com/consumer-retail/article/?/a/the-future-of-shopping-centers-article sett 6.1.2022

[ii] https://techwireasia.com/2021/01/china-vs-us-e-commerce-how-theyre-very-different/ sett 6.1.2022

[iii] Dette bygger først og fremst på egne observasjoner.

[iv] Omsetningsdata fra SSB, kilde: Asplan Viak Analyse av omsetningsdata, Oslo og Viken, Gunnar Berglund (2022).

[v] I følge Handelsanalysen for 2020 fra Oslo Handelsstands Forening utgjorde netthandelen 15% av omsetningen i varehandelen i Oslo. 

[vi] https://www.mckinsey.com/featured-insights/the-next-normal/shopping  Sett 6.1.2022

[vii] https://www.mynewsdesk.com/no/oslo-handelsstands-forening/pressreleases/store-forskjell er-i-koronaaaret-2020-3109017

[viii] https://finansavisen.no/nyheter/naeringseiendom/2020/10/21/7578871/rett-ned-i-oslo-sentrum-leieprisene-for-butikklokaler-stuper

[ix] TØI rapport 1400/2015 Forfatter(e): Aud Tennøy, Anders Tønnesen og Kjersti Visnes Øksenholt Oslo 2015.

[x] Sitat og alle data er hentet fra Asplan Viak Analyse av omsetningsdata, Oslo og Viken, Gunnar Berglund (2022).